Apartamentos turísticos en auge

REZ estudio-Arquitectura-Reforma integral de vivienda-Rafael y Amélie

Mucho se ha hablado en el año 2017, que ya hemos dejado atrás, del auge del turismo. Hemos sido testigos de encendidos debates sobre los problemas que un turismo descontrolado puede ocasionar en determinadas ciudades. En concreto, una actividad relativamente nueva como son las viviendas de alquiler vacacional, han protagonizado multitud de conversaciones. Hemos presenciado como se vierten opiniones categóricas, no siempre precedidas de un análisis profundo y riguroso. La opinión pública, generalmente, ha asociado el aumento del número de turistas en ciudades al auge de los apartamentos turísticos.

Analicemos este fenómeno, que afecta a nuestra profesión como Arquitectos, porque puede cambiar nuestras ciudades y los mecanismos de regulación. Queremos compartir algunas de las novedades legales que se están introduciendo o barajando. Vamos a ver hacia donde apuntan algunos borradores o proyectos de regulación que se han dado a conocer recientemente.

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Reforma Madrid: Diseño y normativa

01. Rez estudio. Arquitectura_Biblioteca Almeria

Rez estudio cuenta con un equipo técnico y creativo capaz de abordar distintos tipos de proyectos de Arquitectura e Interiorismo. Nos gusta ofrecer un servicio integral para abarcar todas las tareas que se necesitan a la hora de crear espacios. De hecho, muchas veces nos encargamos hasta del diseño del Mobiliario y de la propia propuesta de Decoración. Para ello necesitamos que todo nuestro equipo cuente con un profundo conocimiento técnico, que sean excelentes Arquitectos. Pero un buen profesional necesita contar también un excelente manejo de dos herramientas que podrían parecer contrapuestas: Diseño y Normativa.

Te contamos en este artículo por qué es tan importante actualizar continuamente las herramientas con las que trabajamos los Arquitectos. Estar al día de los avances tecnológicos y de las nuevas tendencias nos permite resolver cada reto que nos plantean.

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Reforma integral: revaloriza tu vivienda

REZ estudio-Arquitectura-Reforma de vivienda en Madrid para alquilar- Catalina

Cada vivienda tiene sus particularidades, al igual que cada cliente tiene las suyas y su estilo de vida personal. Una reforma integral de vivienda debe trabajar con muchos aspectos que son únicos. Nos referimos, por un lado, a los propios del inmueble y, por otros, a los particulares de cada usuario. De este modo, se logra dar la mejor respuesta posible a través del diseño. En una reforma integral, por todo ello, no se pueden aplicar recetas universales, cada una es un caso único.

Para que el resultado de una reforma integral sea un éxito debemos tener en cuenta una serie de factores. En primer lugar, hay que conocer lo que quiere el cliente y el presupuesto con el que cuenta. Una reforma integral supone una inversión económica más o menos importante para el cliente. Al realizar un trabajo de reforma no debemos olvidarnos de ello en ningún momento del proceso. Realizar un manejo del presupuesto con sentido común y profesionalidad, pero también con creatividad, permite resultados sorprendentes. Solo así se logran reformas adaptadas a las necesidades, del cliente sin que “los números” se descontrolen en ningún momento.

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Reforma integral de una vivienda ¡sin sobresaltos!

Apuntalamiento de la estructura de madera existente y refuerzo de pies derechos y vigas de madera.

Cuando nos disponemos a realizar la reforma integral de una vivienda existente es importante estar alerta a las lesiones y patologías que pueda presentar la casa. Se deben abordar estas intervenciones no sólo con el objetivo de actualizar la vivienda, también con el de reparar lesiones.  Todo edificio se va deteriorando con el paso del tiempo, especialmente si no ha recibido el mantenimiento adecuado. No siempre se presta la atención adecuada a esta cuestión o se cuenta con equipos técnicos suficientemente experimentados. Por eso, son muchas las veces que hemos oído hablar de malas experiencias al realizar obras de reforma de viviendas.

Para evitar que una reforma integral se convierta en una auténtica pesadilla, hay que tomar una serie de precauciones y buscar el asesoramiento de los profesionales adecuados. Desde la experiencia que atesoramos en Rez estudio, compartimos con vosotros algunos consejos para finalizar una reforma integral con éxito.

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Licencia de vivienda turística

tiene en la plaza Mayor de Madrid,

La cédula de habitabilidad es algo de lo que oímos hablar en ocasiones, pero no siempre tenemos claro qué es. Identificamos el concepto con documentación legal o con normativa relativa a las viviendas pero ser más específico, nos cuesta.  Trabajando en viviendas existentes, en Rez estudio detectamos muchas dudas respecto a en qué consiste y cuál es su importancia. Nos hemos encontrado con que no siempre resulta sencillo responder a cuestiones:

  • ¿Tienen todas las viviendas cédula de habitabilidad?
  • ¿Es obligatorio siempre contar con este documento?
  • ¿La cédula de habitabilidad tiene un período determinado de vigencia y hay que renovarla cada cierto tiempo?

Para aclarar todas las dudas, dedicamos este artículo a compartir datos importantes sobre la cédula de habitabilidad de viviendas. En Rez estudio tenemos gran experiencia gestionando y tramitando este tipo de documentos en reformas integrales de viviendas. La cédula es especialmente importantes en aquellas viviendas que nuestros clientes van a destinar a alquiler vacacional. De hecho, en los apartamentos turísticos, la cédula de habitabilidad suele ser un documento imprescindible para obtener el certificado (la obligatoriedad de los documentos los determina cada Comunidad Autónoma).

Cédula de habitabilidad y Licencia de primera ocupación

REZ estudio-Arquitectura-Reforma integral de vivienda Santa María- Pedro
Antes y después de la reforma integral de la Vivienda Santa María, con nueva cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que una vivienda antigua, ya ocupada previamente, es habitable. En viviendas nuevas, que no han sido ocupadas antes, no se tramitan Cédulas de Habitabilidad. En estos casos de viviendas a estrenar lo que se necesita es la Licencia de Primera Ocupación. Esta licencia obligatoria la otorga el Ayuntamiento del término municipal, previa solicitud del promotor de la obra.

Pero, ¿qué se entiende por la habitabilidad de una vivienda? Para que una vivienda pueda considerarse habitable y poder expedir su cédula correspondiente, ha de cumplir una serie de requisitos. Estos requisitos obligatorios están establecidos por ley (Orden de 29 de febrero de 1944, por la que se determinan las condiciones mínimas que han de reunir las viviendasBOE 1 de marzo). La ley recoge las condiciones mínimas que considera que ha de cumplir una vivienda para que pueda ser habitada con las garantías suficientes de salubridad, higiene o solidez.

Los requisitos establecidos por esta antigua ley (de 1944) no son siempre fáciles de cumplir para una vivienda usada. En estos casi 75 desde su publicación, la manera de habitar y de concebir una vivienda urbana ha variado enormemente. Algunos de los requisitos que establece son una determinada superficie útil mínima para cada estancia de que consta la vivienda. También determina el equipamiento mínimo que debe tener la vivienda. Si bien estos requisitos no son muy exigentes, sí pueden ser considerados en algunas ocasiones algo obsoletos.

Viviendas existentes reformadas

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Salón de la vivienda de Inés, reformada por Rez estudio

También es habitual que viviendas que solicitan la cédula de habitabilidad hayan experimentado transformaciones o cambios radicales desde su construcción. Estas modificaciones suelen haber variado la superficie de las estancias, alterando la distribución original. Es habitual hacer reformas que unan habitaciones para mejorar la fluidez espacial de la vivienda, por ejemplo. Otra transformación habitual en este tipo de viviendas es la que se dirige a ganar altura, eliminando falsos techos. También es frecuente que se hayan alterado las condiciones de ventilación de los distintos espacios de una casa. Otra modificación que solemos encontrar son las de las instalaciones de la vivienda o del edificio donde se encuentre.

Trámites para obtener la cédula de habitabilidad

REZ estudio-Arquitectura-Reforma integral de vivienda Santa María- Pedro
Zona de día de la Vivienda Santa María, reformada por Rez estudio

La cédula de habitabilidad debe ser solicitada por el propietario o el profesional en el que haya delegado. A la hora de solicitarla, siempre debe quedar suficientemente acreditada tanto la propiedad de la vivienda. Si el propietario delega en otra persona, es necesario presentar una autorización indicando que realiza los trámites en su nombre.

El siguiente paso es que un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) realice una inspección visual al inmueble. Esa inspección se dirige a comprobar el cumplimiento de la normativa que hemos señalado, acreditándolo por escrito. Esta declaración responsable, emitida por el técnico, se adjunta al resto de la documentación a presentar para solicitar la Cédula.

La solicitud se realiza siguiendo los cauces establecidos por la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Como decíamos antes, las Comunidades Autónomas son el órgano responsable de regular y emitir la Cédula de Habitabilidad.

Si se cumplen todos los requisitos legales, el órgano con competencias respecto a la vivienda en cuestión (dependiendo de su localización) emitirá la Cédula de Habitabilidad. El plazo máximo establecido por ley para ello es de tres meses, desde la solicitud y entrega de la documentación. Pero si tras el examen de la documentación del expediente se comprobara que la vivienda no reúne los requisitos necesarios o que el propietario no hubiera aportado la totalidad de la documentación exigida, la Comunidad Autónoma correspondiente requeriría al interesado la documentación. En ese caso, se da un plazo de diez días para subsanar el fallo detectado o aportar los documentos exigidos. Si esto ocurriera y no se subsanara el problema, el órgano competente resolvería denegando la cédula de habitabilidad.

Contar con un asesoramiento profesional adecuado

REZ estudio-Arquitectura-Reforma integral de vivienda para alquilar-María Antonia
Salón de la Vivienda de María Antonia, con reforma y trámites gestionados por Rez estudio

Contratar a un arquitecto o a un estudio profesional que esté especializado en la realización de este tipo de trabajos y trámites administrativos, como es el caso de Rez estudio, ayuda a agilizar todo el proceso.

Un buen asesoramiento profesional es de gran ayuda a la hora de recopilar la documentación y de acreditar la habitabilidad. De este modo, el propietario se asegura la obtención de la cédula de habitabilidad en primera instancia. Cabe señalar que la ley establece que “los interesados se responsabilizarán de la veracidad de los documentos que presenten”. Un asesoramiento profesional adecuado permite a la propiedad, entonces, evitar quebraderos de cabeza y posibles inconvenientes legales posteriores.

Un profesional redactará la declaración que acredite el cumplimiento de la normativa en la forma que lo exige la Comunidad Autónoma. Además, recopilará los documentos necesarios para que el órgano competente pueda comprobar la veracidad de dicha declaración.

Cuando en Rez estudio realizamos estos trámites, nos encargamos también de que la documentación sea cumplimentada tal y como se requiere por parte del órgano encargado de emitir la cédula de habitabilidad.

Exigencia de la cédula de habitabilidad

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Reforma realizada por Rez estudio, con cédula de habitabilidad obtenida tras la reforma

La cédula de habitabilidad es un documento necesario para la contratación de los servicios que necesita cualquier vivienda, tales como luz/electricidad, agua, gas (si procede), etc. También se necesita para transmisiones de viviendas, concesión de préstamos, venta o cualquier tipo de alquiler, incluido el alquiler vacacional. De hecho, la cédula es un documento que las Comunidades Autónomas suelen exigir para certificar que una vivienda pueda ser utilizada como apartamento turístico, como bien nos indican Minty Host, profesionales del sector.

La obtención de la cédula de habitabilidad tiene una validez de 15 años. Esto quiere decir que acredita que una vivienda es habitable durante ese periodo de tiempo. Pasados esos 15 años, de deberá volver a acreditar otra vez su habitabilidad, iniciando los trámites nuevamente. También hay que volver a solicitar la Cédula cuando la vivienda se vea sometida a una transformación profunda. Esto es lo que sucede, por ejemplo, cuando la vivienda es objeto de una reforma integral. En esos casos, es bueno que quien realiza la reforma, además de asegurarse de que el diseño de la vivienda reformada cumpla con la ley de 1944, se encargue también de todos los trámites legales necesarios. Estos trámites incluyen desde el visado del proyecto, cuando sea necesario, hasta la tramitación de la propia cédula de habitabilidad.

Ya sabes que, para realizar todos estos importantes trabajos con garantías, lo mejor: ¡Recurrir a profesionales con experiencia!

 

 

Reforma para alquiler con máxima rentabilidad

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En el equipo de Rez estudio tenemos amplia experiencia realizando reformas integrales de viviendas para nuestros clientes. Nuestros clientes contactan con nosotros para encargarnos sus proyecto de reforma porque, a menudo, saben que nos implicamos al máximo. En todos nuestros proyectos, desde el principio del proceso, trabajamos de una manera muy estrecha con nuestros clientes. Tratamos siempre de ponernos ‘en su piel’ para así poder identificar cuáles son sus necesidades reales y sus verdaderas prioridades. Este compromiso no es diferente cuando la intención del cliente es la de hacer una reforma para alquilar. Hemos realizado muchos trabajos de este tipo y siempre suponen para nosotros un estimulante reto. Por nuestra experiencia sabemos que la rentabilidad de la inversión depende mucho de la calidad e idoneidad de la reforma. Por ello, lograr la excelencia en este tipo de trabajos es imprescindible para después tener éxito al alquilar la vivienda.

Cómo abordar una reforma integral

REZ estudio-Arquitectura-Reforma integral de vivienda-Rafael y Amélie
La vivienda de Rafael y Amélie tras ser objeto de una reforma para alquilar

Sabemos bien que el éxito de un proyecto de reforma se basa, primero, en entender lo que los clientes esperan. Los propietarios que deciden reformar un inmueble depositan su confianza en nuestro estudio, confiando en que hagamos realidad sus deseos. De hecho, en Rez estudio nos gusta trabajar siempre de una manera tan estrecha con nuestros clientes que los proyectos que realizamos pasan a ser identificados por el nombre de quien realiza el encargo, como si las viviendas fueran la extensión de sus dueños. En definitiva, tratamos de proponer a nuestros clientes ‘un traje a medida’ de sus necesidades.

En Rez estudio entendemos que sólo esta colaboración con el cliente asegura el acierto de los trabajos de reforma. Para nosotros, la calidad de una reforma tiene que ver con dos factores fundamentales:

  1. Un impecable trabajo técnico, que permita sacar el máximo partido al inmueble que ponen los clientes en nuestras manos. Este trabajo engloba todo el proceso de trabajo, desde las primeras ideas hasta la entrega de la vivienda ya reformada. Dentro de este proceso, damos mucha importancia a realizar un estrecho seguimiento de la obra. Solo así podemos garantizar la máxima calidad de la ejecución de los trabajos.
  2. Un correcto asesoramiento al cliente, dirigido a rentabilizar la inversión realizada de la forma más adecuada para cada caso particular. En este punto incluimos también el acompañamiento en todas la gestiones o trámites administrativos y legales (permisos, licencias, certificados, etc.)

Adaptarse a las necesidades del cliente

REZ estudio-Arquitectura-Vivienda para alquilar con cambio de uso-Pedro y Teresa
Opiniones de Pedro y Teresa, tras la reforma para alquila realizada por Rez estudio

El estudio de las necesidades del cliente y entender qué buscan al contactar con Rez estudio, es fundamental al proyectar. Analizamos cuidadosamente cuáles son las aspiraciones que tienen los clientes, lo que esperan de esa vivienda; este análisis nos aporta información muy relevante a la hora de abordar el trabajo de diseño. La parte técnica y creativa que tiene un proyecto la realizamos siempre con el máximo rigor y pasión.

Estamos convencidos de que la buena Arquitectura debe ser siempre una combinación donde la Técnica y Arte estén en equilibrio.

En las reformas que realizamos también consideramos esencial, como no, el prestar mucha atención a la parte económica. Como señalábamos anteriormente, también cuidamos todo lo relativo a la gestión administrativa que tienen este tipo de trabajos. Estos aspectos, que a veces se obvian, son claves a la hora de realizar una reforma integral de calidad. Nuestro equipo los cuida tanto como todo lo relacionado con el diseño y otras cuestiones que son más palpables. En definitiva, en Rez estudio ponemos todos nuestros conocimientos y experiencia al servicio de cada proyecto.  Solo así nos aseguramos llevar a cabo los trabajos encargados con la mayor diligencia y eficiencia.

Trabajo de asesoramiento para reformas integrales de calidad

REZ estudio-Arquitectura-Reforma integral de vivienda Santa María- Pedro
Antes y después de la reforma realizada para un apartamento turístico

El servicio de asesoramiento nos parece especialmente importante cuando trabajamos con apartamentos turísticos. A la hora de abordar un proyecto de reforma de vivienda para ser destinada a alquiler vacacional, nuestros clientes agradecen mucho nuestro profundo conocimiento del sector. Gracias a nuestra experiencia realizando estas reformas ofrecemos un trabajo integral, que contempla todos los factores que pueden influir. Con el apoyo de nuestros compañeros de Minty Host, que trabajan en la gestión de estos apartamentos turísticos, sabemos bien lo que demandan los usuarios de este tipo de viviendas. Así, podemos guiar a nuestros clientes en todo el proceso, también en la gestión y tramitación de la documentación que exigen leyes y normativas para estas viviendas.

Todo este bagaje y la realización de un buen diseño nos permite sacar el máximo partido a los inmuebles. El resultado son propuestas ajustadas a las necesidades del cliente y dirigidas a rentabilizar las viviendas. Cuando trabajamos en apartamentos turísticos, esta metodología es también un modo de garantizar el mejor espacio doméstico. Las viviendas para alquiler turístico resultantes de estos proyectos son capaces de dar servicio a los usuarios más exigentes.

Viviendas de alquiler vacacional

REZ estudio-Arquitectura-Reforma integral de vivienda-Rafael y Amélie
Sala de estar de la vivienda reformada para Rafael y Amélie

En una vivienda de alquiler vacacional la versatilidad y la flexibilidad de los espacios resulta fundamental. Estos conceptos son importantes al tratarse de casas que pueden ser habitadas por personas muy diferentes, con variadas necesidades particulares. Uno de los retos principales al plantear el diseño de este tipo de viviendas es que tienen que ser percibidas como un hogar, aunque sea de forma temporal, por todas aquellas personas que apuesten por alojarse en ellas durante sus vacaciones. Deben garantizar una estancia confortable a todos los inquilinos, independientemente de las particularidades que tenga cada uno de ellos. Diseñar para usuarios tan distintos y desconocidos supone un gran desafío creativo. Este reto también supone para Rez estudio una oportunidad para explorar las posibilidades del inmueble objeto del proyecto.

En nuestro estudio nos gusta abordar los proyectos de reforma de principio a fin. Nos implicamos en todo el proceso, teniendo un control exhaustivo de cada una de las fases y aspectos que intervienen. 

La decoración de una vivienda tras una reforma para alquilar

REZ estudio-Interiorismo completo en la Vivienda de Sonia para ser alquilada como apartamento turístico
Diseño de interiores realizado por Rez estudio para la vivienda de Sonia

Rez estudio se encarga del diseño, construcción, dirección y gestión de obra, pero también del interiorismo y decoración de estos apartamentos. En las viviendas destinadas al alquiler vacacional esta última parte, la de la decoración, juega un papel fundamental. Es por ello que cuando realizamos una reforma para alquilar apostamos por hacer un uso del color, de los muebles elegidos y de su disposición o de los detalles decorativos, como si fueran más que herramientas de diseño, como estrategias también de marketing.

Sabemos bien que desde el diseño de interiores se empieza a posicionar cualquier apartamento turístico. El conocimiento de las plataformas de alquiler que utilizan los usuarios potenciales de la casa nos permite controlar desde el principio como se empieza a fraguar el éxito y la rentabilidad de un apartamento turístico.

¿Pondrías en riesgo la inversión en una reforma para alquilar con un proyecto inadecuado?

Reforma integral: logra que sea un éxito

REZ estudio-Arquitectura-Reforma de vivienda en la Torre de Madrid- Blanca

Hoy en día parece que empezamos a tomar conciencia del potencial que tienen las reformas integrales de viviendas existentes. Todos hemos visto casos de casas en pésimo estado que, tras una reforma integral, se convierten en una verdadera joya. Tenemos un mayor acceso a este tipo de información a través de gran cantidad de blogs, webs, revistas, etc. En ellos podemos encontrar imágenes sugerentes y viviendas envidiables (otras, no tanto). Por ello, conviene también tener un ojo crítico y también saber ver un poco más allá de la imagen final. Y es que las reformas integrales adecuadas de viviendas no son fruto de la casualidad. Una transformación radical y bien diseñada implica un gran trabajo y que exista un buen equipo de profesionales detrás.

Veamos como abordamos en Rez estudio este tipo de proyectos y obras de reformas integrales para lograr viviendas de calidad. La mejor prueba para nosotros de la idoneidad de una reforma es contar con clientes satisfechos con los hogares resultantes.

Nuevos hábitos

Reforma integral del local madrileño Costello Río
REZ estudio-Arquitectura-Costello-río-Reforma

Los edificios en general y las viviendas en particular, sufren el paso del tiempo y van experimentando un deterioro. Este envejecimiento es mayor si, además, los inmuebles no cuentan con el debido mantenimiento. Además, los tiempos cambian y, con ellos, nuestras necesidades y estilos de vida. Los espacios de trabajo han cambiado porque ya no trabajamos como antes. Igualmente, los locales de ocio también se adaptan a nuestras nuevas formas de relacionarnos y de disfrutar del tiempo libre, ¿tendría sentido, entonces, vivir en los mismos hogares en los que vivían nuestros padres o nuestros abuelos?  Parece que no, ¿verdad? Por eso, las viviendas deben ser actualizadas periódicamente y, en muchos casos, la realización de reformas integrales son verdaderas inversiones de futuro.

Las reformas integrales son trabajos complejos, donde entran en juego muchos factores que hay que tener muy en cuenta. No estamos hablando sólo de la fase de diseño, sino durante las distintas etapas que componen el proceso de reforma. Un trabajo bien realizado es imprescindible para que el resultado sea el deseado y el que se ajuste a las necesidades particulares del cliente.

Un equipo técnico experimentado en trabajos de reforma integral es aquel capaz de encargarse de todo ese proceso, que se inicia con las primeras ideas de diseño y los primeros trámites administrativos y finaliza con la entrega de la vivienda lista para entrar a vivir y empezar a disfrutarla.

Un equipo técnico solvente, formado por buenos profesionales

REZ estudio-Arquitectura-Reforma de vivienda en el centro de Madrid para alquilar- Borja
Reformas integrales realizadas por Rez estudio: Vivienda de Borja

Un equipo técnico experimentado en trabajos de reforma integral es aquel capaz de encargarse de todo ese proceso. Las reformas integrales se inician con las primeras ideas de diseño y los primeros trámites administrativos. Tras la obra, la reforma finaliza con la entrega de la vivienda lista para entrar a vivir y disfrutarla.

Cuando uno se enfrenta a una reforma integral, por lo general, experimenta una mezcla de ilusión ante el importante reto de transformar una vivienda anticuada o con desperfectos en un verdadero hogar, pero también un cierto vértigo. Las reformas integrales suelen generar en los clientes un montón de dudas y cuestiones que resolver. Por ello, el primer trabajo que un buen equipo de profesionales ha de realizar es el de asesoramiento y consultoría. Al abordar un encargo de reforma integral, desde nuestra experiencia, se deben resolver todas las dudas que tenga el cliente. Además de resolver estas cuestiones iniciales, hay que continuar guiando al cliente y “allanándole el camino” hasta el final.

Reformas integrales con todas las garantías

REZ estudio-Arquitectura-Reforma de vivienda en el centro de Madrid para alquilar- Borja
Antes y después de la Vivienda de Borja, reformada por Rez estudio

Todos hemos oído de casos de reformas que convertidas en un verdadero quebradero de cabeza para los dueños del inmueble. En REZ estudio hacemos siempre un seguimiento continuo y muy cercano del ritmo de todos trabajos, en todas sus fases. Pensamos que sólo así tenemos la garantía de lograr un resultado satisfactorio para el cliente. Pero también es el mejor modo de que nos sintamos orgullosos como técnicos y diseñadores de la reforma realizada.

 

Reformas integrales en buenas manos

Tener una vivienda antigua y disponerse a realizar una reforma integral representa toda una oportunidad para sus dueños. Acometer obras de reformas integrales nos da la posibilidad de plantear un diseño actual, incorporando materiales y elementos nuevos. Pero reformar una vivienda nos permite, sobretodo, adaptar la casa a las nuevas necesidades que hayan podido surgir.

Para lograr estos objetivos en este tipo de proyectos, bastante complejos, se han de tener en cuenta muchos factores. Sin duda, la cuestión más importante para lograr la reforma adecuada es confiar en un equipo de buenos profesionales.

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