La cédula de habitabilidad es algo de lo que oímos hablar en ocasiones, pero no siempre tenemos claro qué es. Identificamos el concepto con documentación legal o con normativa relativa a las viviendas pero ser más específico, nos cuesta. Trabajando en viviendas existentes, en Rez estudio detectamos muchas dudas respecto a en qué consiste y cuál es su importancia. Nos hemos encontrado con que no siempre resulta sencillo responder a cuestiones:
- ¿Tienen todas las viviendas cédula de habitabilidad?
- ¿Es obligatorio siempre contar con este documento?
- ¿La cédula de habitabilidad tiene un período determinado de vigencia y hay que renovarla cada cierto tiempo?
Para aclarar todas las dudas, dedicamos este artículo a compartir datos importantes sobre la cédula de habitabilidad de viviendas. En Rez estudio tenemos gran experiencia gestionando y tramitando este tipo de documentos en reformas integrales de viviendas. La cédula es especialmente importantes en aquellas viviendas que nuestros clientes van a destinar a alquiler vacacional. De hecho, en los apartamentos turísticos, la cédula de habitabilidad suele ser un documento imprescindible para obtener el certificado (la obligatoriedad de los documentos los determina cada Comunidad Autónoma).
Cédula de habitabilidad y Licencia de primera ocupación
La cédula de habitabilidad es un documento que una vivienda antigua, ya ocupada previamente, es habitable. En viviendas nuevas, que no han sido ocupadas antes, no se tramitan Cédulas de Habitabilidad. En estos casos de viviendas a estrenar lo que se necesita es la Licencia de Primera Ocupación. Esta licencia obligatoria la otorga el Ayuntamiento del término municipal, previa solicitud del promotor de la obra.
Pero, ¿qué se entiende por la habitabilidad de una vivienda? Para que una vivienda pueda considerarse habitable y poder expedir su cédula correspondiente, ha de cumplir una serie de requisitos. Estos requisitos obligatorios están establecidos por ley (Orden de 29 de febrero de 1944, por la que se determinan las condiciones mínimas que han de reunir las viviendas–BOE 1 de marzo). La ley recoge las condiciones mínimas que considera que ha de cumplir una vivienda para que pueda ser habitada con las garantías suficientes de salubridad, higiene o solidez.
Los requisitos establecidos por esta antigua ley (de 1944) no son siempre fáciles de cumplir para una vivienda usada. En estos casi 75 desde su publicación, la manera de habitar y de concebir una vivienda urbana ha variado enormemente. Algunos de los requisitos que establece son una determinada superficie útil mínima para cada estancia de que consta la vivienda. También determina el equipamiento mínimo que debe tener la vivienda. Si bien estos requisitos no son muy exigentes, sí pueden ser considerados en algunas ocasiones algo obsoletos.
Viviendas existentes reformadas
También es habitual que viviendas que solicitan la cédula de habitabilidad hayan experimentado transformaciones o cambios radicales desde su construcción. Estas modificaciones suelen haber variado la superficie de las estancias, alterando la distribución original. Es habitual hacer reformas que unan habitaciones para mejorar la fluidez espacial de la vivienda, por ejemplo. Otra transformación habitual en este tipo de viviendas es la que se dirige a ganar altura, eliminando falsos techos. También es frecuente que se hayan alterado las condiciones de ventilación de los distintos espacios de una casa. Otra modificación que solemos encontrar son las de las instalaciones de la vivienda o del edificio donde se encuentre.
Trámites para obtener la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad debe ser solicitada por el propietario o el profesional en el que haya delegado. A la hora de solicitarla, siempre debe quedar suficientemente acreditada tanto la propiedad de la vivienda. Si el propietario delega en otra persona, es necesario presentar una autorización indicando que realiza los trámites en su nombre.
El siguiente paso es que un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) realice una inspección visual al inmueble. Esa inspección se dirige a comprobar el cumplimiento de la normativa que hemos señalado, acreditándolo por escrito. Esta declaración responsable, emitida por el técnico, se adjunta al resto de la documentación a presentar para solicitar la Cédula.
La solicitud se realiza siguiendo los cauces establecidos por la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Como decíamos antes, las Comunidades Autónomas son el órgano responsable de regular y emitir la Cédula de Habitabilidad.
Si se cumplen todos los requisitos legales, el órgano con competencias respecto a la vivienda en cuestión (dependiendo de su localización) emitirá la Cédula de Habitabilidad. El plazo máximo establecido por ley para ello es de tres meses, desde la solicitud y entrega de la documentación. Pero si tras el examen de la documentación del expediente se comprobara que la vivienda no reúne los requisitos necesarios o que el propietario no hubiera aportado la totalidad de la documentación exigida, la Comunidad Autónoma correspondiente requeriría al interesado la documentación. En ese caso, se da un plazo de diez días para subsanar el fallo detectado o aportar los documentos exigidos. Si esto ocurriera y no se subsanara el problema, el órgano competente resolvería denegando la cédula de habitabilidad.
Contar con un asesoramiento profesional adecuado
Contratar a un arquitecto o a un estudio profesional que esté especializado en la realización de este tipo de trabajos y trámites administrativos, como es el caso de Rez estudio, ayuda a agilizar todo el proceso.
Un buen asesoramiento profesional es de gran ayuda a la hora de recopilar la documentación y de acreditar la habitabilidad. De este modo, el propietario se asegura la obtención de la cédula de habitabilidad en primera instancia. Cabe señalar que la ley establece que “los interesados se responsabilizarán de la veracidad de los documentos que presenten”. Un asesoramiento profesional adecuado permite a la propiedad, entonces, evitar quebraderos de cabeza y posibles inconvenientes legales posteriores.
Un profesional redactará la declaración que acredite el cumplimiento de la normativa en la forma que lo exige la Comunidad Autónoma. Además, recopilará los documentos necesarios para que el órgano competente pueda comprobar la veracidad de dicha declaración.
Cuando en Rez estudio realizamos estos trámites, nos encargamos también de que la documentación sea cumplimentada tal y como se requiere por parte del órgano encargado de emitir la cédula de habitabilidad.
Exigencia de la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento necesario para la contratación de los servicios que necesita cualquier vivienda, tales como luz/electricidad, agua, gas (si procede), etc. También se necesita para transmisiones de viviendas, concesión de préstamos, venta o cualquier tipo de alquiler, incluido el alquiler vacacional. De hecho, la cédula es un documento que las Comunidades Autónomas suelen exigir para certificar que una vivienda pueda ser utilizada como apartamento turístico, como bien nos indican Minty Host, profesionales del sector.
La obtención de la cédula de habitabilidad tiene una validez de 15 años. Esto quiere decir que acredita que una vivienda es habitable durante ese periodo de tiempo. Pasados esos 15 años, de deberá volver a acreditar otra vez su habitabilidad, iniciando los trámites nuevamente. También hay que volver a solicitar la Cédula cuando la vivienda se vea sometida a una transformación profunda. Esto es lo que sucede, por ejemplo, cuando la vivienda es objeto de una reforma integral. En esos casos, es bueno que quien realiza la reforma, además de asegurarse de que el diseño de la vivienda reformada cumpla con la ley de 1944, se encargue también de todos los trámites legales necesarios. Estos trámites incluyen desde el visado del proyecto, cuando sea necesario, hasta la tramitación de la propia cédula de habitabilidad.
Ya sabes que, para realizar todos estos importantes trabajos con garantías, lo mejor: ¡Recurrir a profesionales con experiencia!
